Сколько на самом деле стоят квартиры в Москве

Когда мы начали анализировать рынок недвижимости Москвы с помощью Big Data, мы очень удивились. Первая мысль была: «Wow! Сейчас мы всем расскажем, как это на самом деле работает!». Так родилась идея создать блог HomeApp.

Цели его грандиозны – мы хотим вывести из тени то, о чём не говорят, и избавить людей от страха перед продажей и покупкой квартир. И конечно, мы активно стремимся сделать мир лучше, чище и добрей по отношению к рядовым клиентам.

Начнём с развенчания застарелых стереотипов.

Стереотип первый: квартира в Москве – это очень дорого

Как формируется представление о цене на квартиры в Москве? Опустим то, что говорит ваша бабушка, двоюродный дядя и бывший начальник. Будем основываться только на так называемых объективных данных.

Представьте, вы заходите на Cian.ru или Avito, выбираете район, количество комнат – и нажимаете «Ввод». Среди всего, что вам выпадает, есть, конечно, несколько подозрительно дешёвых вариантов, в которых разумный человек сразу подозревает подвох. Но большинство объявлений гласит: парой-тройкой миллионов тут не отделаешься, чтобы приобрести что-то приличное, лучше иметь гораздо больше.

Откуда берутся цены, которые вы видите?

Люди думают, что средняя цена на квартиру – это среднее арифметическое между ценами, которые опубликованы на известных площадках. Да, что-то дороже, что-то дешевле, но мы изначально принимаем как факт, что все цены в объявлениях более или менее релевантны. На самом деле это не так.

Рынок работает не по правилу среднего, а по принципу Парето, то есть 80% квартир никогда не будут проданы по указанной цене, и только 20% объектов действительно находятся «в рынке».

Почему так происходит? Мы тоже часто задаёмся этим вопросом: чем руководствуются собственники, выставляя цену порой в 2–3 раза выше той, за которую квартиру можно продать? Скорее всего, они думают так же, как остальные посетители сайтов, – ориентируются на цены в своём районе (из которых, напоминаем, 80% находятся вне рынка) и подстраиваются под них.

Или собственники мыслят так:

Василий Иванович в недалёком 2007-м году купил квартиру Малой Бронной за миллион долларов. Василию Ивановичу приятно ощущать себя долларовым миллионером. Он отправил детей учиться в Лондон, а потом тоже решил туда переехать, и квартира в Москве ему больше не нужна (да и вся эта английская история стоит дорого). О чём думает Василий Иванович? Он вспоминает ремонт, после которого было недалеко до развода, дорогие бутики итальянской мебели, марокканский синий и люстру из невесомых трубочек, которые будто парят в воздухе. «Да гори оно всё огнём, – думает Василий Иванович,  – я хочу её продать минимум за $1,2 млн, иначе зачем это всё?». И риэлтор Василия Ивановича послушно размещает объявление с указанной ценой. Василию Ивановичу не к спеху. В ближайшие несколько лет он может позволить себе просто любоваться объявлением с красивой цифрой, по которому нет звонков. Возможно, он также верит, что рано или поздно появится тот, кто влюбится в итальянские диваны под высокими потолками и скажет: «Я просто хочу здесь жить!». Но по факту с каждым годом в Москве всё меньше импульсивных и расточительных людей и всё больше людей внимательных и расчётливых. А цены на квартиры не растут.

Что происходит, если человек действительно хочет продать квартиру

Алиса Сергеевна провела на Cian.ru не один час. Она уже посмотрела фотографии квартиры на улице Мишина и в Мирском переулке, но у неё-то на Верхней Масловке и ремонт лучше, и ванна большая, и проводку меняли всего пару лет назад. Конечно, её собственность стоит дороже, чем у соседей, тем более цену потом всё равно потом придётся снижать. Итак, Алиса Сергеевна публикует своё предложение – достаточно реалистичное по её представлениям. Она ждёт месяц, два, три – и ничего не происходит. Не дождавшись претендентов на покупку, она начинает плавно двигать цену в сторону уменьшения – пока не достигнет того порога, который приблизит её к фактическим ценам, по которым люди покупают квартиры в Москве.

Что же получается? А то, что на самом деле реальные цены значительно отличаются от того, что вы видите в среднем на досках объявлений. Продаются даже не те квартиры, которые на 50 процентов ниже среднего. 

Продаются только 20 процентов самых дешёвых объектов.

 Также легко уходят варианты, самые адекватные по соотношению цена–качество. 

Остальные 80 процентов объявлений могут висеть годами и не имеют никакого отношения к живому рынку.

А значит, квартиру на Малой Бронной сейчас никак не получится продать за $ 1,2 млн. Не хочется расстраивать Василия Ивановича, но по нынешнему курсу более реалистичный прогноз – это $0,5 млн. К сожалению, эта инвестиция оказалась для него не выгодной.

При правильно установленной цене любая квартира уходит быстро.

Если квартира относится к дешёвому сегменту, то она продастся за несколько дней, если это элитная недвижимость то реалистичный прогноз – несколько месяцев. Никто не тратит годы на продажу. Возможно, предложение, висящее на Cian.ru с прошлого октября, и тешит эго Василия Ивановича, но совершенно очевидно, что его квартира не будет продана до тех пор, пока на неё не будет назначена рыночная цена.

стоимость квартир в Москве сильно снизились за последние несколько лет и продолжает падать.

 По аналитическим данным HomeApp, цена на обозначенные выше «20 процентов лучших предложений на рынке» постоянно уменьшается. Отчасти это происходит потому, что многие стали выбирать новостройки. Их продают непосредственно строительные компании,  которые вкладывают огромные деньги в рекламу, – где уж там Алисе Сергеевне с ее трёшкой на Масловке.

Почему покупать вторичное жильё на самом деле выгоднее, чем новостройки, мы расскажем в ближайших постах, не переключайтесь.